原告:费某某。
原告:张某某。
两原告委托代理人:范某,上海市昆仑律师事务所律师。
被告:朱某某。
委托代理人:朱某(系被告朱某某之子)。
委托代理人:杨状,上海余庭律师事务所律师。
原告费某某、张某某诉被告朱某某房屋租赁合同纠纷一案,本院于2011年6月27日立案受理后,依法适用简易程序,于2011年7月18日、2011年9月21日分别公开开庭进行了审理。原告张某某及两原告委托代理人范某,被告朱某某及其委托代理人杨状均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告费某某、张某某诉称,原、被告于1996年2月2日签订了一份《房屋买卖协议》,约定将原告所有的位于上海市奉贤区现代农业园区**村***号(原为**村*组)的房屋二上二下和小屋三间出卖给被告,房屋买卖款为人民币(下同)13,000元。2002年8月,原告起诉要求确认买卖协议无效,由被告返还原告上述房屋,法院支持了原告的申请,因被告上诉后双方达成调解。根据上海市第一中级人民法院的民事调解书(2002)沪一中民二(民)终字第819号约定,原、被告于2002年8月1日建立租赁关系,月租金150元,租金从原告应返还给被告的房款13,000元中扣除,租金13’000元被全部扣除后被告应按当时市场租金向原告支付租金,先付后租。2009年10月21日,13,000元房款已全部扣完,被告应从2009年10月22日起按现时市场价支付租金。根据市场行情,该地块房屋租金每一间在120元,被告所占用房屋为二上二下和小屋三间,则合计租金按现时市场价为每月780元。原告多次上门要求被告支付租金,但被告置之不理,无奈原告于2009年12月16日、2010年1月12日、10月6日书面通知被告催讨租金并明确告知被告仍拖欠租金,租赁关系自然解除。但被告仍不予理睬。2010年10月18日,两原告起诉至法院,要求被告支付租金、解除租赁关系,2010年11月12曰,法院作出判决,但被告仍拒不履行生效判决。故原告诉讼来院,要求判令:1、解除原、被告之间的租赁关系,被告立即搬离原告所有的奉贤区现代农业园区**村***号〔原为**村*组)房屋;2、被告支付自2010年10月22日起至2011年3月21日止的租金3,900元〔按每月780元计算〕,自2011年3月22日起另行计算,直至被告全部搬离止。
原告费某某、张某某针对其诉讼请求向法庭提交了如下证据:
1、2010年1月12日、2010年10月6日通知各一份,证明被告延迟支付租金,原告以书面形式告知被告支付租金,不然要求合同解除,原告履行了法律规定的合同解除的先行条件。
2、收条四份,证明相同面积的房屋现在的租金,是原告计算每月租金的依据,证明系争房屋租金现在为780元每月。
3、民事调解书一份,证明本案系争房屋的买卖关系在2002年8月1日变为了房屋租赁关系,明确了被告应当支付每月150元的租金,先付后租,13,000元已经扣完,被告应当从2009年10月22日开始支付租金,但被告至今分文未付。
4、民事判决书一份,证明原告在2010年10月提起诉讼要求被告支付租金,判决生效至今,被告仍未支付租金,根据法律规定,原告有权解除租赁关系。
被告朱某某辩称,原、被告于1996年2月2日签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示,应属有效,双方之间不存在租赁关系;对于中院的调解书,认为违反法律规定,只能约定解除合同而不能约定合同无效,所以双方存在的是买卖关系而不是租赁关系。请求驳回原告诉请。
被告朱某某针对其辩称向法庭提供了如下证据:
1、证明一份,证明被告为了购买系争房屋将老家房子卖掉,现被告除了系争房屋没有其他地方可以居住。
2、情况说明一份及照片五张,证明邻居房屋的状况及被告对系争房屋楼房及小屋的改造。
经当庭质证,原、被告对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。对于原告提供的证据,被告对证据1认为两份通知都没有收到;对证据2真实性无法确认,没有相关部门盖章,也与本案无关;对证据3真实性无异议,但对合法性有异议,对于协议的第一条,法律没有规定可以约定协议无效,只能解除;对证据4真实性无异议,认为该判决也没有支持解除合同。对于被告提供的证据,原告对证据1真实性和关联性均不认可,认为证明落款是2002年,但在双方的诉讼期间原告都没有看到过,对于内容认为被告出生地与被告的身份信息不符,且内容与本案无关;对证据2照片真实性不清楚,认为系争房屋交付给被告的时候除阳台没有包,其他都一样,对情况说明有异议,认为房屋卖给被告的时候是可以住人的,对于房屋现状不清楚,且被告装修房屋没有经过原告的同意,是擅自装修。上述原告提供的证据4,相对方对证据真实性无异议,且与本案有关联,本院依法予以确认。对于原告提供的证据1,因原告未能提供向被告送达的依据,而被告不予认可,故本院不予认定;对证据2因被告不予认可,故本院不予认定;对证据3,被告对真实性无异议,但对合法性有异议,因该民事调解书现仍处于生效状态,故本院依法予以确认。对被告提供的证据1,原告虽对真实性不认可,但未能提供相反证据,故本院予以确认;对证据2因系被告自己制作,原告未予认可,故本院不予认定。
2011年9月16日,本院至上海市奉贤区现代农业园区屠家村村民委员会调查,向该村委会主任询问系争房屋的整体出租现时价格并制作工作记录一份。村委会主任称,系争房屋本来应当因涉及道路改造而动迁,但由于原、被告双方的争议而未动迁成功。现周围宅基地房屋仅剩包括原告在内的两家,地属较偏僻。根据屠家村围绕系争房屋的周边房价,系争房屋整体出租的价格大约在300元至500元每月。